Что происходит на ипотечном рынке в ЦФО

Не секрет, что большинство сделок по покупке квартир и домов происходит в условиях ипотечного кредитования. Государство заинтересовано в поддержке строительной отрасли и обеспечении жильем населения, поэтому продлевает действие льготных условий заимствования. Финансовые организации стараются дополнить клиентскую базу, предлагая улучшенные условия ипотеки.

В первой половине 2023 г. сегмент ипотечного кредитования обстоятельно активизировался. В России за первые полгода выдано 825 тыс. заимствований на сумму, превышающую 3 трлн руб. Оба показателя по сравнению с прошлым годом выросли более чем в 1,5 раза. Соответствующие данные приведены на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).

Похожая динамика в полной мере относится и к Центральному федеральному округу. За январь-июнь банки согласились одобрить 186 тыс. заявок на общую сумму в 901 млрд руб.

Увеличение обоих индикаторов рынка в том числе обусловлено эффектом низкой базы II кв. прошлого года. Так в 2023 г. количество выданных кредитов на первичном рынке повысилось с 18 до 31,8 тыс., на вторичном – с 19,9 до 76,2 тыс. Тогда как в январе-марте жители ЦФО купили меньше квартир, относительного соответствующего предыдущего периода. Особенно это касается первичного рынка жилья.

Квартиры в новостройках

На приобретение квартир в строящихся многоэтажках выдано 56 тыс. займов. Это всего на три процентных пункта больше, чем было год назад.

В Москве, Орловской, Воронежской и Смоленской областях темпы выдачи ипотек на приобретение жилья на первичном рынке продолжили замедление. Число выданных займов сократилось от 1 до 6 процентов.

Лидером по росту ипотечных заимствований стала Тамбовская обл. В регионе количество выданных кредитов возросло на 39%. Еще в шести субъектах с областными центрами в Брянске, Калуге, Костроме, Рязани, Твери и Туле интенсивность покупки строящихся квартир увеличилась на четверть и более.

В остальных субъектах рост ограничился границам от 2 до17 процентных пунктов.

Совокупный объем выданных кредитных средств увеличился на 11% и сложился в сумму в 350 млрд руб. Общий размер предоставленных ипотечных заимствований без каких-либо исключений вырос во всех регионах ЦФО.

Максимальное увеличение – в Рязанской обл. В данном субъекте объединенная величина всех одобренных ипотек подскочила на 63%. В совсем немногочисленных эпизодах рост выданных кредитов опустился ниже 25 процентов. Прошлогоднему графику с небольшим отклонением в большую сторону следуют в Курской и Смоленской областях (+17%), Московской обл. (+7%) и столице (+2%).

Вторичный рынок жилья

Сейчас приобретение квартир у собственника пользуется фантастической популярностью среди населения. Количество кредитов, впрочем, как и объем выданных денежных средств, взлетел до рекордных показателей уже, как кажется, далекого докризисного 2021 г.

Например, рост одобренных заявок в регионах ЦФО не опускается ниже 57%. А в Курской обл. их число увеличилось практически вдвое.

Вслед за количеством поднимается и общий размер совокупных кредитных заимствований. Нижняя планка роста по итогам полугодия находится в районе 70-77 п.п. Относительно прошлого года двукратно увеличили объемы выдачи денежных средств банки в Смоленской, Владимирской и Курской областях.

Тенденции в первой половине года

Оживление на вторичном жилищном рынке вызвано несколькими обстоятельствами. Эффект “низкой базы” прошлого года объясняется малой активностью ввиду повышенных ипотечных ставок, взлетевших тогда вслед за экстренным повышением ключевой ставки, доходившей до 20% годовых.

До середины июля текущего года ставка сначала постепенно снижалась, закрепившись на одном уровне на длительный срок. Вслед за ней ипотечные условия становились более приемлемыми для заемщиков.

Вторым фактором, сыгравшим за “вторичку”, является отложившийся на время экономических сомнений и тревог спрос на жилье. Население потихоньку адаптируется к новой действительности и готово потратить деньги, боясь их потерять. Перейти к быстрым действиям заставили сначала сообщения о небольшом поднятии ключевой ставки, а затем и сам свершившийся факт.

Совсем скоро ЦБ предпринял дополнительные шаги в борьбе со слабеющей нацвалютой и ростом инфляцией, увеличив ставку сразу на 3,5 п.п. Это отразится и на условиях ипотеки, особенно для покупки на вторичном рынке. Крупнейшие российские банки уже подняли ставки на 0,5-1 пункт. Например, на неделе с 7 по 13 августа средневзвешенные ипотечные ставки без льгот на первичном рынке равнялись 11,81 п.п. (+0,38%), на вторичном – 11,99 п.п. (+0,54%). Теперь эксперты ожидают условия для заемщиков в пределах 15-16%.

Третий аспект – перемещение интереса на вторичный рынок из-за выгодных цен. В среднем по России один квадратный метр в новостройке на 40% больше, чем при покупке у собственника. Это данные СберИндекса, полученные на основе проведенных сделок. Ко всему, исчезла выгода, которую покупатели получали от предложений застройщиков с минимальными, т.е. близкими к нулю ставками.

Первичный рынок в первую очередь развивается за счет субсидированных договоров. Действие льготной ипотеки продлено до середины следующего года, упростились условия получения семейной ипотеки. Все также действует дальневосточная и ИТ-ипотека.

За год, а именно с конца июня 2022 г. по июнь 2023 г. ипотечная ставка на первичном рынке увеличилась на 0,7% и теперь в среднем составляет 5,95 п.п.

Вторичный рынок порадовал заемщиков небольшим снижением в 0,06%. В первом полугодии банки в ЦФО в среднем выдавали займы под 10,14 п.п.

Также за это время подросли ключевые параметры ипотечного кредитования. Средняя сумма займа увеличилась в диапазоне от 3% в Московской обл. до 16% в Ярославской обл.

Средний срок кредита в первом полугодии превысил срок в 24 года. Данный отрезок на полтора года больше, чем за аналогичный период прошлого года. И что самое главное, на 20% увеличился объем задолженностей. В ЦФО по состоянию на 1 июля 2023 года он равен 4,9 трлн руб. “Если заемщик не способен обслуживать ипотеку, квартира выбрасывается на рынок, массовые продажи жилья вызывают обвал цен. Ипотечный пузырь лопается, начинается ипотечный кризис, который может перерасти в финансовый и экономический”, – считает ("Реальное время" публикация от 25.07.23 "Перепарковали сбережения": в чем феномен роста ипотеки в 2023 году") глава аналитического управления одного из российских банков Максим Осадчий.

Однако в Центробанке заявляют о малой доле опасных кредитов. Кроме того, с начала октября финансовые организации начнут строже оценивать потенциальных заемщиков с высокой долговой нагрузкой и небольшим размером первоначальной выплаты, который они смогут внести при оформлении сделки.