Правительство России хочет поддержать «вторичную» ипотеку

Суровые цифры

Согласно официальным данным правительства РФ, с января по сентябрь объёмы рынка ипотечного кредитования в России, относительно аналогичного периода минувшего года, упали на 36% в количественном выражении (по количеству выданных кредитов) и на 21% в денежном выражении (по их общей сумме). И, согласитесь, это не удивительно. Пожалуй, чтобы брать на себя такие серьёзные финансовые обязательства в текущих «турбулентных» политических и экономических условиях, нужно обладать незаурядной самоуверенностью.

Тем не менее, «жизнь продолжает себя». Создаются новые семьи, рождаются дети, да и одиноко живущие граждане и гражданки тоже стремятся улучшить свои жилищные условия. Стало быть, до полного угасания ипотечного кредитования в России ещё очень далеко.

В этом не заинтересовано и государство, не первый год внедряющее различные программы, призванные поддержать и развить данную сферу бизнеса. Вот только пока что все они касаются только первичного, а не вторичного рынка недвижимости. Но всё может измениться...

А что «вторичка»?

На днях вице-премьер России Марат Хуснуллин, выступая в Совете Федерации, заявил, что правительство попробует найти способы поддержать и выдачу ипотечных кредитов на «вторичку». По его словам, это необходимая мера для развития всей отечественной ипотеки в целом.

Марат Хуснуллин

Фото: Пресс-служба президента Республики Татарстан

«Надо понимать, что ипотека состоит из двух частей. Первое — это ипотека вторичного рынка, которая сегодня никак не поддерживается. А если ипотека на вторичном рынке не развивается, то хуже продается ипотека на первичном», — отметил Хуснуллин.

Чиновник подчеркнул, что многие россияне, чтобы купить новое жильё, сначала продают старое. Поэтому «пробуксовки» на вторичном рынке (обусловленные, в том числе, отсутствием системы государственной поддержки) сказываются и на первичном – всё взаимосвязано.

Ещё одним важным моментом является то, что строительство нового жилья в разных регионах ведётся совершенно в разных объёмах. А в большинстве городов России не ведётся вовсе (в 812 из всех 1117, по данным Рейтингового агентства строительного комплекса). Естественно, в более бедных субъектах граждане, скорее, купят квартиру «бывшую в употреблении», чем позволят себе приобрести жильё «с иголочки».

Вид на жилые кварталы Тулы с высоты птичьего полёта

Фото: Александр Овсенев / foto-tula.ru

Конкретика

Кое-какие шаги, которые могут быть предприняты в этом направлении, уже просматриваются. Так, несколько месяцев назад Минфин РФ опубликовал проект постановления, продлевающего программу «Семейная ипотека». Сейчас он проходит стадию публичного обсуждения.

Предусматривается, что семьям с детьми-инвалидами, которые станут участниками программы, разрешат приобретать не только первичное, но и вторичное жильё. Таким «ячейкам общества» дадут льготный ипотечный кредит по ставке до 6%. Отмечается, что это «послабление» существенно расширит выбор жилья, а также позволит таким семьям покупать квартиры рядом с медицинскими учреждениями. Как правило, с поликлиниками и больницами соседствуют не новостройки.

У вторичного жилья есть и другие плюсы – часто оно не только дешевле, но и качественнее нового. Кроме того, новостройки могут оказаться для семей с детьми-инвалидами слишком труднодоступными ещё и в прямом смысле. Гораздо проще жить с таким ребёнком (особенно если он болен ДЦП или передвигается в коляске) на первом этаже «хрущёвки», а не на 17-м этаже новенькой «свечки».

Слово эксперту

О перспективах вторичного рынка в случае появления льготных ипотечных программ рассказал эксперт ИА vRossii.ru - Александр Цыганов, доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ (Москва).

завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета
Александр Цыганов

На российском рынке 2022 года вторичное жилье выглядит при приобретении по ипотечной программе ощутимо хуже, чем новостройка. И связано это с большей кредитной ставкой и размером первоначального платежа. Это означает или большие ежемесячные платежи, или существенно больший срок кредитования, либо отказ в выдаче кредита из-за недостаточной кредитоспособности потенциального заемщика. При этом вторичная квартира часто расположена в лучшем районе, в доме уже сделаны все ремонты и можно жить сразу, что сразу экономит средства на протяжении 2-6 месяцев, пока идет отделка новой квартиры.

Поэтому спрос на «вторичку» будет и в условиях наличия льготного кредитования только на новостройки, но он будет ограничиваться долей граждан, способных приобрести квартиру только за счёт своих средств или с небольшим привлечением заёмных. Это грозит формированием устойчивого тренда на снижение цены квартиры после приобретения новостройки, что будет напоминать утрату части стоимости автомашины сразу после выезда из салона.

Такая ситуация осложняет продажу в последующем и снижает интерес к приобретению недвижимости, а также создаёт осложнения при необходимости использования квартиры в первого взноса при приобретении следующего объекта недвижимости. Например, студии часто приобретают на первое время и используют потом для получения первого взноса. С другой стороны, вторичный рынок ограничивал рост цен на первичку, но на сегодня этот риск существенно снизился. Поэтому непринятие мер поддержки вторичного рынка несёт сейчас рисков больше, чем формирование новой программы субсидирования ипотечных ставок для вторичного рынка.