В России появился ещё один легальный способ не платить налоги

13%

Именно такой налог взимается при продаже объектов недвижимости в Российской Федерации в 2022-м году.

Размер налога исчисляется от дохода, полученного от проданной недвижимости. Так, если Вы продали квартиру за 2 миллиона 500 тысяч рублей, то отдать в ФНС придётся 325 тысяч (2 500 000 : 100 х 13).

Правда, у любой зарегистрированной недвижимости есть ещё и официальная — кадастровая — стоимость. В случае, если фактическая цена объекта оказалась ниже кадастровой, налог взимается с 70% кадастровой стоимости. Например, если квартира официально стоит три миллиона, а Вы продали её за два «ляма», налог составит не 260 тысяч (2 000 000 : 100 х 13), а 273 тысячи (3 000 000 : 100 х 70 = 2 100 000, 2 100 000 : 100 х 13 = 273 000).

Наказанием за неуплату налога для физического лица может стать

• пеня в размере 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки (минимум 1 тысяча рублей);
• штраф от 100 до 500 тысяч рублей или в сумме заработной платы виновного за период от 1 до 2 лет;
• арест длительностью от 4 до 6 месяцев;
• принудительные работы сроком от 1 до 3 лет;
• ограничение свободы на период до 3 лет.

Тем не менее, есть несколько «железных» способов избежать уплаты НДФЛ. О них мы и расскажем далее.

Минимальный срок владения

Во-первых, в России введено такое понятие как «минимальный срок владения недвижимостью». Это сделано для того, чтобы свести к минимуму спекуляции, связанные с постоянной перепродажей недвижимости. Государство рассуждает так — если Вы покупаете квартиру, чтобы жить, то должны провести в ней определённое время, а если Вы изначально приобретаете её лишь для перепродажи, то обязаны заплатить соответствующий налог.

«Стандартный» минимальный срок владения недвижимостью составляет пять лет. Однако в некоторых случаях это только три года.

Такое послабление вводится, если

• недвижимость получена в подарок,
• передана по наследству,
• приобретена по договору ренты
• или в результате приватизации,
• либо является единственным жильём собственника.

Минимальный доход

В 2021-м году президент России Владимир Путин утвердил закон, согласно которому от уплаты НДФЛ освобождаются лица, получившие доход до 1 миллиона рублей (при продаже жилой недвижимости) либо до 250 тысяч рублей (при продаже нежилой недвижимости).

Отметим важный момент – доходом может считаться не только вся сумма, полученная от продажи «недвижимого» объекта, но и её часть. Однако – только в случае, если Вы можете подтвердить (в том числе, с помощью документов), что приобретали (или строили) данный объект именно на собственные средства.

Конкретный список таких документов не определён. Согласно официальным разъяснениям ФНС, к ним могут относиться

• квитанции к приходным ордерам,
• банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца,
• товарные и кассовые чеки,
• акты о закупке строительных материалов у физлиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца.

В любом случае, такие документы должны быть оформлены в установленном порядке и подтверждать расходы, непосредственно понесённые лично налогоплательщиком.

Здание Управления ФНС по Белгородской области

Фото: yandex.ru/maps

Вообще-то, такое подтверждение – важная вещь, позволяющая если не избежать налогового бремени, то хотя бы уменьшить его сумму. Так как НДФЛ платится именно с получаемого дохода, а не просто с общей стоимости «недвижки».

Например, Вы купили квартиру за 1,5 миллиона, а продали за 3,5, но смогли подтвердить, что сделали покупку на свои средства. Не платить НДФЛ совсем не получится – доход выше одного миллиона рублей (3,5 – 1,5 = 2). Однако налог (всё те же 13%) будет исчисляться не с общей стоимости объекта (три с половиной миллиона – НДФЛ 455 тысяч), а лишь с полученного дохода (два миллиона – НДФЛ 260 тысяч). Согласитесь, разница есть.

(На всякий случай, уточним, что если Вы не получаете от сделки никакого дохода (то есть, например, купили квартиру за пять миллионов, а «реализуете» за четыре), то не нужно и платить налог.)

Налоговый вычет

Ещё один способ сэкономить на уплате НДФЛ – подать документы на получение налогового вычета. В результате доход от продажи «недвижки», указанный в вашей декларации, уменьшится на определённую сумму. Это всё те же, уже фигурировавшие в указе Путина, 1 миллион для жилых объектов и 250 тысяч для нежилых. Автоматически уменьшится и сумма налога.

Семьи с детьми

С этого года особые послабления введены для семей с двумя и более детьми. О них рассказала наш эксперт - Наталья Проданова, доктор экономических наук, профессор Базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы Российского Экономического Университета имени Г. В. Плеханова.

профессор РЭУ имени Плеханова (Москва)
Наталья Проданова

В 2022 году серьезную поддержку в виде освобождения от уплаты налога на доходы физических лиц с продажи квартиры получили семьи с двумя и более детьми. Этот факт не может не радовать меня лично, поскольку сама являюсь многодетной мамой. Так, при соблюдении ряда условий таким семьям уже не нужно дожидаться окончания  минимального срока владения недвижимостью для её продажи. Что это за условия?

Во-первых, наличие в семье не менее 2 детей (в том числе усыновленных),  не достигших 18 лет (или 24 лет, если они учатся очно). Важно! Возраст детей определяется на дату продажи квартиры.

Во-вторых, кадастровая стоимость реализованного жилья не должна превышать 50 миллионов рублей.

В-третьих, продажа старого и покупка нового жилья должны происходить в одном календарном году или до 30 апреля следующего года (срока сдачи налоговой декларации).

В-четвёрых, кадастровая стоимость новой квартиры или её площадь должны быть больше стоимости или площади реализованного жилья.

И, наконец, пятое условие - на момент продажи жилого помещения ни у налогоплательщика, ни у его детей (указанных в первом пункте) не должно быть в собственности другого жилья, площадь которого в совокупности больше 50% площади приобретенного жилья.

Льгота для многодетных семей существенная. При этом потери бюджета страны за счёт освобождения от НДФЛ, по мнению аналитиков компании «Форекс», не превысят 0,002% от всего объёма налогов.

К сожалению, данная льгота не распространяется на реализацию коммерческой недвижимости.