В России запустили ещё один вид ипотеки

В текущем году в России в рамках пилотной программы федерального правительства планируется выдать около 8 тысяч кредитов на строительство частных домов своими силами. Такое постановление подписал премьер Михаил Мишустин.

Новизна программы – в том, что кредит по льготной ставке выдаётся банком-участником именно на строительство индивидуального жилого дома «своими силами», без привлечения профессиональных застройщиков. Разумеется, во многих случаях это заметно сокращает расходы заёмщиков на решение жилищного вопроса.

Все подробности об этом нововведении нам рассказал наш эксперт - Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета (Москва).

Александр Андреевич, программа уже действует?

С 1 июля 2022 года в России стали выдаваться льготные ипотечные кредиты на строительство индивидуального дома на обновлённых условиях, более учитывающей особенности строительства, характерные для большинства регионов России. Речь идёт о возможности самостоятельного строительства из дерева. Такой вариант наиболее популярен у массового частного застройщика в силу относительной простоты и доступности строительных материалов, экономичности, возможности быстро построить дом самостоятельно, может быть с минимальным привлечением строителей или «шабашников». Главное, в данном случае, - возможность уложиться в небольшой бюджет и получить пригодный для круглогодичного проживания дом.

Новая программа является «подпунктом» какой-то более глобальной инициативы?

Современная льготная ипотечная программа на строительство частных домов появилась в результате уточнения условий уже действовавшей с 2020 года. Изначально программа льготной ипотеки на ИЖС была разработана единым институтом развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ», а сейчас реализуется российскими банками. В процессе реализации стало понятно, что для существенной части потенциальных участников значительной сложностью представляется обязательное привлечение профессиональной строительной компании, что вызывало ощутимое удорожание всего проекта. При этом выигрыш по ипотечной ставке не спасал ситуацию, и многие предпочитали воспользоваться потребительским кредитом и накоплениями.

Поэтому ипотечная программа для ИЖС была скорректирована 31 мая 2022 в постановлении Правительства России от 31.05.2022 №993 «О внесении изменений в Правила возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 - 2022 годах». Правила, в которые были внесены поправки, были утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 23 апреля 2020 г. №566. Главное изменение – возможность самостоятельного строительства «хозспособом».

Как считаете, насколько этот вид ипотеки окажется популярным?

Очевидно, что многие домохозяйства, и особенно предполагавшие строить из дерева, захотят воспользоваться обновленной программой. И хотя без проекта всё равно не обойтись, составить его можно самостоятельно или с привлечением любого понравившегося специалиста.

Александр Цыганов

Фото: freeconomy.ru

Каковы основные условия выдачи такого кредита?

В настоящее время кредиты на самостоятельное строительство жилого дома выдаются на условиях, определённых вышеуказанными документами и локальными нормативными документами банков – кредиторов:

• кредитная ставка – 9%;

• первоначальный взнос — 20% от общей суммы кредита,

• срок завершения строительства, прокредитованного в рамках программы – один год,

• максимальная величина льготного кредита 6 миллионов рублей,

• в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях максимальный размер кредита удвоен и составляет 12 миллионов рублей.

Увеличение размера кредитования для столичных регионов связано с большей стоимостью земли, стройматериалов и труда в этих местностях.

Каким ещё критериям нужно соответствовать, чтобы получить такой кредит?

Ипотечный кредит на ИЖС выдаётся в случае одобрения не только заёмщика, но и земельного участка и строительного проекта, включая смету. Заемщик должен подтвердить свои доходы и позитивную кредитную историю. Строительные документы могут быть подготовлены самостоятельно, в том числе, в рукописном виде. После получения документов кредитор проводит оценку рисков, связанных с заёмщиком и потенциальным предметом залога.

В каких случаях деньги «железно» не дадут?

У кредитора есть право отказать, что могут сделать в случае:

• потенциальной неплатёжеспособности заёмщика,

• непроработанности строительного проекта,

• низкой ликвидности земельного участка.

Последние два критерия важны, хотя могут и стать камнем преткновения при получении льготной ипотеки. Но важно понять, что в случае самостоятельного строительства кредитор не может опереться на имеющийся опыт строительной организации или девелопера и должен также самостоятельно оценить кредитные риски.

Анализ строительного проекта и земельного участка проводится, чтобы уточнить ликвидность будущего домовладения, что влияет на оценку кредитных рисков. Например, строительство 500-метрового жилого дома на небольшом участке в чистом поле явно будет воспринято как объект с чрезмерно высокими рисками, где велика вероятность долгостроя или невозможности реализовать залог в случае неплатёжеспособности заёмщика. Наименьшие же риски, скорее всего, будут сопутствовать объектам в популярных посёлках и деревнях, где есть неединичная статистика сделок купли-продажи, а проект дома вполне разумен, нет значительных отклонений от типовых проектов. Оцениваться будет площадь застройки и самого дома, его инженерия, соответствие строительным нормативам, требованиям к жилой застройке. Например, в практике кредитования уже были отказы из-за сомнительной ценности домов с очень низкими потолками или планированием большого количества небольших комнат.

Каков порядок выделения денежных средств?

Кредит в течение года выделяется траншами – на приобретение земли, закладку фундамента, строительство стен и возведение крыши, запуск инженерии дома. Все это делается в соответствии с утверждёнными при выдаче кредита проектом и сметой.

До какого времени будет действовать новая программа?

Новая кредитная программа действует до 31 декабря 2022 года. В дальнейшем возможно продление на тех же или скорее всего уточнённых условиях.