В России растёт количество альтернативных сделок с недвижимостью

Статистика

Непростой 2022-й год «срезонировал» и на рынке недвижимости. Здесь произошёл ряд резких и любопытных изменений. В том числе – связанных с альтернативными сделками по продаже недвижимости.

Так, в первом квартале текущего года на вторичном рынке жилья, по оценкам портала «Мир квартир» (0+), количество таких сделок выросло до 35% от общего числа (против 5% в аналогичном периоде минувшего года).

Примерно такую же статистику приводят и многие другие источники.

Так в чём же причина такого бурного роста популярности «альтернативы», а также в чём состоят плюсы и минусы подобных сделок?

Что такое «альтернатива»?

От обычной сделки по купле-продажи жилья «альтернативная» отличается тем, что здесь будет не двое, а, минимум, трое участников. Один из них продаёт свою квартиру (объект №1) и покупает другую (объект №2). Другой выступает в роли покупателя объекта №1. Третий – в роли продавца объекта №2.

Разумеется, здесь возможны и различные варианты. В принципе, в такой цепочке может быть неограниченное количество человек. Кроме того, нередко человек продаёт одну квартиру, скажем, большой площади или с выгодным расположением, чтобы купить несколько, но «похуже». Это тоже влияет на конфигурацию схемы сделки.

Случаи, когда двое собственников просто меняются друг с другом квартирами, не прибегая хотя бы к ещё одному «посреднику», бывают, но редко. Гораздо чаще случается так, что при покупке-продаже квартир разница в их качестве покрывается деньгами. Скажем, собственник соглашается обменять свою «трёшку» на «однушку», но хочет получить солидную доплату за недостающие квадратные метры. Либо, наоборот, человек хочет расстаться с квартирой в небольшом населённом пункте и обрести примерно такую же, но расположенную в крупном городе, и готов выложить за такую «дислокацию» кругленькую сумму.

Кстати, подобная практика обмена квартирами была широко распространена ещё в СССР. Некоторые советские любители подобных сделок всю жизнь переезжали из города в город и из республики в республику, меняя то Якутск на Сочи, то Эстонию на Туркмению...

Особенности

Впрочем, в наше капиталистическое время всё намного жёстче. Очевидно, что альтернативная сделка, по сравнению с обычной, является более сложной. «Споткнуться» на каком-нибудь подводном «камушке», имея в цепочке не двоих, а троих (или больше) участников, гораздо вероятнее. Так что, по возможности, лучше поручить её проведение посреднику в лице авторитетного специалиста из агентства недвижимости...

В целом, риски здесь такие же, как и при обычных сделках, просто они умножаются в разы. Скажем, одним из собственников квартиры может оказаться несовершеннолетний. По закону, его новое жильё должно быть не хуже предыдущего – это должны согласовать органы опеки и попечительства. Если собственник страдает алкогольной зависимостью или психическим заболеванием, то такая сделка впоследствии может быть оспорена. Бывает и так, что одна из квартир, вовлечённых в схему, куплена в ипотеку или находится в залоге, тогда ещё одним участником сделки становится банк.

Мнение эксперта

Тему прокомментировал наш эксперт – Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета (Москва).

завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета
Александр Цыганов

Весной 2022 года резко выросла доля альтернативных сделок с недвижимостью. Например, в Москве от и так значительных 40% от общего числа до рекордных 80%.

Рост числа альтернативных сделок — по сути это увеличение доли обменов, ранее распространённой формы сделок на своеобразном советском рынке недвижимости. В старом советском фильме «По семейным обстоятельствам» был хорошо представлен механизм обмена жилья и конспирация, его сопровождавшая. В то время возраст символизировал общую площадь, количество детей – количество комнат в квартире, сводные – смежные и т.д. Таким образом находили друг друга люди, желающие сменить район, съехаться или разъехаться, а кто-то в тех условиях не вполне легально хотел получить доплату за снижение качества жилья.

Сегодня альтернативная сделка не нуждается в столь сложном прикрытии намерений, но все равно это более сложная сделка, чем просто купля-продажа, пусть и с использованием ипотечного кредита. Всегда есть риск срыва сделки из-за того, что кто-то передумал или решить получить больше. Поэтому увеличение доли альтернативных сделок показывает, что потребность в решении жилищного вопроса сохраняется, и люди ищут возможности в сложившихся обстоятельствах.

Небольшой объем доли свободной продажи недвижимости говорит об опасениях продавцов и покупателей на случай существенного колебания цен, а также недостаточном понимании возможностей по инвестированию полученных средств продавцами. Со снижением ипотечных ставок на вторичку вернётся спрос на этот рынок со стороны ипотечников и станет меньше сложных и рискованных альтернативных сделок. Это вполне реально на фоне снижения ключевой ставки Банком России. Мало того, многие покупатели новостроек используют свои старые квартиры для первоначального взноса, и на сегодня сложности с их реализацией начали сдерживать развитие первичного рынка недвижимости. Осенью 2022-го года можно ожидать снижения доли альтернативных сделок и возвращение к более рыночным вариантам организации решения жилищных вопросов, которые традиционно волнуют наших сограждан.