Драгоценная «БэУшечка»

По данным Росреестра, в 2021-м году в нашей стране спрос на вторичную недвижимость вырос на 14,5%. За год зарегистрировано 4,2 миллиона сделок с «бывшей в употреблении» недвижимостью. Наиболее активными в этом плане оказались Подмосковье, Краснодарский край, Москва, Свердловская область и Татарстан.

По оценкам специалистов, спрос на «вторичку» продолжает расти. По информации «ЦИАН», за последний месяц в 16 крупнейших городах страны стоимость такого жилья подросла ещё на 1,6%. В среднем, речь идёт о 112,14 рублях за один квадратный метр.

Что касается регионов ЦФО, то тут, конечно, всё поскромнее. Однако «наши» области тоже находятся в русле общих тенденций.

Например, сейчас, по данным сайта cian.ru, самая дешёвая однокомнатная квартира категории «б/у» стоит: в Белгороде – 1 миллион 150 тысяч рублей, в Брянске – 1 миллион 350 тысяч, в Воронеже – 1 миллион 150 тысяч, в Курске – 1 миллион 100 тысяч, в Липецке – 900 тысяч, в Орле – 1 миллион 100 тысяч, в Туле – 870 тысяч.

Мы принимали во внимание лишь полноценные квартиры с отдельными кухнями и санузлами – но, как правило, очень небольшие по площади, а иногда и явно запущенные.

Главные факторы, определяющие стоимость недвижимости, мы указывали в недавнем материале, посвящённом первичному рынку. Конечно, «вторичка» подчиняется и им, но у такой недвижимости есть и собственные законы. И если Вы собираетесь покупать или продавать «б/у» квартиру или дом, лучше знать их заранее...

Продажа

Главное правило при продаже вторичной недвижимости – найти правильный баланс между ценой и временем. Если цена будет слишком высокой, то продавать квартиру или дом можно бесконечно. Если же Вы поставите во главу угла срочность – то, конечно, продать свой лот можно и за один день. Вот только на крайне невыгодных для себя самого условиях...

Есть периоды, когда интерес покупателей к недвижимости стабильно снижается – это январь, май и летние месяцы. Продолжительный отдых мало кого располагает к серьёзным сделкам. Поэтому шанс найти «своего» покупателя в эти отрезки времени значительно ниже. Лучше всего продавать недвижимость весной и, особенно, осенью, когда потребители уже вернулись с летнего отдыха и полны новых надежд и планов.

Существует три доступных более-менее объективных способа оценить вашу недвижимость:

• самостоятельно провести анализ рынка на основе текущих предложений,
• воспользоваться автоматической массовой оценкой, которую предоставляют некоторые сайты по недвижимости,
• «попросить о помощи» специальный калькулятор по недвижимости и определить максимально «персонализированную» цену.

В любом случае, на абсолютную точность не может претендовать ни один из этих методов.

Отметим ещё ряд важных моментов.

Уделите внимание внешнему виду объекта. При реальной необходимости – не поленитесь и не поскупитесь сделать косметический ремонт. «Встречают по одёжке» не только людей. Ваши усилия в этом направлении обязательно окупятся в разы.

Также не стоит пренебрегать качеством фотографий квартиры или дома, которыми Вы будете сопровождать объявление о продаже жилплощади и завлекать покупателей. Может быть, привлекать профессионального фотографа надо и не всегда, но делать снимки кое-как на среднего класса телефон – точно не вариант.

Грамотно подойдите и к составлению текста объявления. Надо избежать банальностей, отметить позитивные стороны именно вашей недвижимости, но при этом, конечно, указать и основные характеристики – площадь, особенности планировки, наличие удобств…

Кроме того, очень важно заранее позаботиться о наличии документов, удостоверяющих ваше право на владение и продажу жилплощади. Если Вы сможете предъявить их покупателю сразу же – его доверие к вам возрастёт, как и ваши шансы на удачную сделку.

Покупка

Теперь давайте поговорим о том, как не «сесть в лужу» покупателю вторичной недвижимости. В первую очередь – в том, что касается цены объекта.

Рынок недвижимости – это рынок в полном смысле этих слов. Торговаться здесь принято. И многие продавцы даже закладывают такую «скидку» в изначальную стоимость объекта. Всё это, прежде всего, касается как раз «вторички».

При удачном раскладе у покупателя есть реальные шансы сбить изначальную цену на объект примерно на 5%. Однако для этого тоже придётся потрудиться.

Во-первых, не зацикливайтесь на одном варианте. Это сильно «подрежет Вам крылья». Выберете сразу три-пять подходящих квартир и домов. Продавец почувствует, что его вариант для Вас не единственный, и будет вести себя мягче.

Во-вторых, никогда не торгуйтесь по телефону. Это может только ухудшить ваше положение. Вы испортите впечатление о себе, и личное общение, если оно состоится, пойдёт уже в невыгодном для Вас ключе. Люди, разговаривая по телефону, плохо чувствуют друг друга и часто неверно трактуют слова собеседника. Дотерпите до «личного свидания» с домовладельцем и уже там выкладывайте свои козыри.

При личном общении старайтесь быть позитивным, но при этом не слишком эмоциональным. Ровный доброжелательный тон – вот ваше лучшее «оружие». Вашу эмоциональность, особенно поданную в отрицательном ключе, никто здесь не оценит. Вы не напугаете и не разжалобите владельца, а вот отвернуть его от себя таким способом не составит большого труда.

Чтобы торговаться, нужны аргументы. Вы должны объяснить человеку причины, по которым он должен снизить заявленную цену на свою недвижимость. Найти их, на самом деле, не так трудно. «Недвижка», тем более вторичная – вещь, как бы это сказать, многомерная, многосторонняя. Хоть что-нибудь, но точно будет «не так».

Напомним всё же основные моменты:

• рыночная цена (изучите рынок, если продавец просит цену много выше средней для такого рода объектов, смело просите «скидку»),
• возраст дома (как правило, чем старше – тем дешевле),
• отсутствие капитального ремонта (или планов на его проведение в ближайшее время),
• расхождение заявленных и реальных данных о недвижимости (в первую очередь, о её площади),
• этаж (нижние – дешевле),
• транспортная доступность (для общественного и личного транспорта),
• наличие социальных объектов (в первую очередь, учреждений здравоохранения и образования),
• отсутствие рядом вредных производств, свалок, кладбища.

Удачи!