Квадратное золото

Перепродажа или аренда?

Это два основных способа заработать на инвестициях в недвижимость. Каждый из них имеет свои плюсы и минусы.

Если свести их к общему правилу, то можно сказать, что перепродажа недвижимости – более выгодный и более быстрый, но и более рискованный способ «поднять деньги».

Опция «сдавать в аренду», наоборот, не сулит высокого и мгновенного дохода, но и менее опасна. (Кроме того, выступая в роли арендодателя Вы, в крайнем случае, всегда сможете «переквалифицироваться» в продавца и всё-таки выставить на продажу свой дом или квартиру.)

Перепродаём

Новые квартиры и дома растут в цене, в основном, в процессе их строительства. После сдачи в эксплуатацию недвижимость продолжает дорожать, но уже менее значительно. Таким образом, идеальный вариант получить максимальную и быструю прибыть – это приобрести квартиру в строящемся доме одним из первых, но и продать её сразу же после сдачи объекта

Однако, существуют и исключения из этого правила – иногда застройщики намеренно занижают цены на раннем этапе строительства. Например, чтобы сделать свои предложения более выгодными, чем у конкурентов. Кроме того, такая ценовая политика может быть обусловлена и какими-то важными минусами данного конкретного строительного проекта.

Кроме квартир и домов можно приобретать для перепродажи и апартаменты. Согласно российскому законодательству, так называются «номера в гостинице общей площадью не менее 40 кв. м, состоящие из двух и более комнат с мини-кухней». Апартаменты делятся на сервисные и несервисные. Первые специально строятся для сдачи в аренду. Вторые представляют собой, по сути, те же квартиры, но построенные на участках, не предназначенных для жилья. Прописаться здесь тоже не получится.

Главный плюс вложений в этот вид недвижимости – их более дешёвая, по сравнению с «полноценными» квартирами, стоимость. Разница в цене составляет около 20%.

Существуют также различные способы повысить стоимость приобретённой недвижимости. Например, можно сделать качественный ремонт, перепланировку, разделить объект на несколько частей, а также перевести его из жилого фонда в нежилой или наоборот – в зависимости от вашей конечной цели.

Сдаём

Регулярные исследования российского рынка аренды проводит www.cian.ru. Вот наиболее интересные и актуальные факты и цифры:

• средняя окупаемость квартиры составляет 18,2 года - период окупаемости постоянно растёт,
• доходность от сдачи в аренду ежегодно снижается - в 2021-м году она составляла, в среднем, 5,6% от её стоимости,
• цены на недвижимость растут гораздо быстрее, чем цены на её аренду (в минувшем году +16,1% против +2,2%).

Тем не менее, сдача недвижимости в аренду по-прежнему выгоднее, чем «сдача» денег в банк. Например, в российских городах с населением от миллиона человек средний доход от аренды составил 5,6%, а средний доход от процентов по банковским вкладам (в рублях) – 4,4%.

Отметим важный момент – покупать недвижимость для сдачи в аренду лучше в провинции, хотя в Москве или Петербурге конечная цена аренды для съёмщика и будет выше. Например, эксперты оценили среднюю доходность от аренды в «северной столице» в 4,2%, а в Челябинске в 7,2% годовых.

Наиболее охотно берут в аренду небольшие квартиры – однокомнатные, либо так называемые «евродвушки». (Это двухкомнатные квартиры особой планировки – они состоят из спальни и ещё одного помещения, объединяющего кухню и гостиную). На такие объекты и надо обратить своё внимание в первую очередь. Не стоит забывать и про вышеупомянутые апартаменты.

Риски

Вложения в недвижимость – вещь достаточно рискованная, хотя рынок жилья и более-менее стабилен. Напомним об основных проблемных моментах.

Покупая недвижимость на стадии строительства, Вы можете столкнуться с тем, что проект вообще не доведут до конца или существенно затянут сроки его сдачи. Хотя российское законодательство и защищает «обманутых вкладчиков», притом совершенствуется в этом, сталкиваться с такими проблемами не хочется никому.

Экономическая ситуация в мире и стране может измениться не в лучшую сторону, что обязательно негативно отразиться и на ценах на недвижимость. В периоды финансовых кризисов проблемы с деньгами появляются как у застройщиков, так и у потенциальных покупателей (арендаторов) домов и квартир. Поэтому вкладываться в «недвижку» лучше в более стабильные времена.

Есть и риски, которые Вы не сможете предугадать и предотвратить. Например, рядом с домом, где Вы купили квартиру, могут построить вредное производство или автомобильную развязку. Это снизит стоимость жилья.

Подробнее о теме инвестиций в квадратные метры расскажет наш эксперт - руководитель компании INVITE-недвижимость Эдуард Сюткин.