Аренда офиса: что, где и почем

Какие сюрпризы могут ожидать арендатора при заключении договора аренды помещения?

Можно ли заранее застраховать себя от повышения арендной ставки? Какие "подводные камни" бывают при подборе офиса для компании, чего стоит остерегаться и на какие пункты договора стоит обращать пристальное внимание? Сегодня мы постараемся ответить на самые частые вопросы, возникающие у арендаторов.  

Для начала определимся, что договоры аренды и субаренды объектов коммерческой недвижимости бывают двух видов – краткосрочные (на срок не более 11 месяцев), и долгосрочные (от года). Законодательство предписывает сторонам, заключившим соглашение об аренде на срок от года и более, регистрировать договоры в органах Росреестра. Краткосрочные отношения государственной регистрации не требуют.

На недельку, до второго

Краткосрочный договор аренды заключать проще, так как не нужно проходить непростую процедуру регистрации. Но при этом появляются определенные риски. К примеру, к концу срока действия договора, заключенного на 11 месяцев, арендодатель может отказаться продлить его. Даже несмотря на то, что в соответствии с законодательством преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок находится у добросовестного арендатора. На деле это правило не всегда работает.

Краткосрочные договоры аренды чаще всего заключаются на небольшие помещения до 200 кв.м.  Такие  офисы необходимы небольшим компаниям или тем, кто только начинает свою деятельность.  Через год компания либо укрепляется на рынке и расширяет штат сотрудников, либо, наоборот, прекращает свою деятельность. В любом случае компания освободит помещение, потому что нужен офис большей площади, либо закрывается.

Другое дело - долгосрочные договоры аренды. Заключаются они на помещения площадью от 200 кв.м. Компания-арендатор, которая ищет большое помещение, уже уверено стоит на ногах и имеет достаточное количество средств на оплату аренды. В таком случае лучше заключить договор аренды на несколько лет, а не рисковать неподписанием договора аренды на новый срок. Минус  - государственная регистрация. Придется озадачиться подготовкой документов.

Что касается договоров субаренды, то действуют те же условия, что и при заключении обычного договора аренды. Единственная особенность -  необходимость проверки наличия права арендатора сдавать помещение в субаренду. Кроме того, договор субаренды не должен по сроку действия превышать договора аренды.

Договаривайтесь на берегу

Основная масса арендодателей является добросовестной и не выходит за рамки договора. А арендаторы на стадии согласования договора стараются убрать все спорные вопросы, тем самым исключить вероятность двойной трактовки каких-либо положений.

Чтобы застраховать себя от неприятных сюрпризов, арендатору важно обращать внимание на пункт, в котором прописывается индексация. Как правило, он выглядит примерно так: "Арендодатель имеет право изменить ставку аренды не более чем на Х% не чаще 1-го раза в год". Если рыночные цены за год выросли, собственник поднимает ставку на оговоренный в договоре процент. Основная масса долгосрочных договоров заключаются с индексацией 6-10% в год. Если же пункт индексации в договоре отсутствует, то лучше его все-таки внести. Это поможет избежать конфликтных ситуаций с арендодателем в будущем.

Можно и избежать повышения арендной ставки. В этом случае в договоре должно быть прописано, что индексация арендной ставки не предусматривается. Например, договор заключен на 3 года и в нем имеется пункт о том, что в течение первого года индексация не предусматривается. Можно спокойно планировать траты - сюрпризов не будет.

Обратите внимание на предмет договора - адрес объекта, перечень помещений, совпадение площадей помещений с документами БТИ и пожеланиями арендатора. Проверьте совпадение реальной планировки помещений и той, что указана в документах БТИ. Соломку стоит подстелить из-за того, что арендодатель, как правило, прописывает в договоре обязательство: по окончанию срока аренды вернуть помещение в первоначальном виде. В обратном случае арендодатель имеет право потребовать восстановить планировку в соответствии с документами БТИ.

Что почем и почему?

Внимательно изучите раздел, касающийся арендной платы и порядка ее внесения.  Стоимость квадратного метра в вашем офисном помещении может зависеть от нескольких факторов. На днях мы уже рассказывали, на чем могут экономить арендодатели, чтобы самим заработать больше денег.  Теперь пришло время проанализировать, насколько разнятся суммы, которые придется выложить за каждый квадратный метр офиса.

В последнее время существует такая тенденция, что многие владельцы компаний предпочитают арендовать офис в крупных бизнес-центрах, расположенных на главных улицах города.

В чем плюс? Офис в бизнес-центре говорит о престижности и солидности компании. Чтобы арендовать приличный офис, вам достаточно обратиться к руководителю бизнес-центра. В таком случае вы сэкономите деньги на посреднических услугах. Бизнес-центры имеют развитую инфраструктуру. Кроме того, в одном здании могут находиться компании, которые могут стать потенциальными клиентами или оказывать необходимые услуги. Под рукой будет все необходимое для плодотворной работы, а чтобы произвести банковский перевод или проконсультироваться с нотариусом вам не придется мчаться в другой конец города. По сути, хороший бизнес-центр – это отдельное государство в одном здании.

Сколько стоит? В зависимости от уровня сдаваемых помещений, возраста здания и наличия в нем ремонта, этажа и расположение по удаленности от центральной части города, расценки могут разниться от двух до нескольких раз. Корреспонденты ИА vRossii.ru опросили работников агентств недвижимости и выяснили, какую минимальную сумму придется платить за квадратный метр в столичных городах ЦФО.

Экспертное мнение

Виктория Божак, риэлтор:

- Вам необходимо снять офис? Для начала стоит определиться с местом, где бы вы хотели, чтобы он располагался. Если ваша компания мало известна, только начинает работать, то стоит выбирать проходное место.  Это будет дороже, но траты стоят того. В том случае, если вашу организацию хорошо знают в городе, у вас есть постоянные клиенты, то офис может находиться в любом месте города. При этом не стоит забывать о своих клиентах. Учитывайте близость к основным дорожным развязкам и расположение на местности, чтобы адрес можно было легко найти. Сейчас во всех новостройках предусмотрено, что первые этажи  отдаются под магазины или офисные помещения. А значит - не будет проблем с арендой или приобретением помещения в собственность.

Проблемы могут возникнуть, если вы приобретаете квартиру в старом многоэтажном доме под офис.  У владельца жилплощади нужно посмотреть документы на квартиру. В том случае, если жилье не переведено из жилого в нежилое, могут возникнуть проблемы.  Нужно будет собирать подписи у жильцов всего дома о том, что они согласны, что в их доме на первом этаже будет офис.  Любая перепланировка также должна быть согласована с жильцами всего дома.  Чтобы избежать лишних трат и проблем — лучше покупать или брать в аренду офисные помещения в специализированных под это зданиях. Сейчас стало популярным строить офисы на месте старых частных домов.