8 правил для получения ипотечного кредита

Оцените финансовые возможности

Первым делом просчитайте свой бюджет. Стоит знать, сколько точно будет стоить квартира, какой первоначальный взнос вы готовы внести, каким будет ежемесячный платеж на протяжении долгих лет. Оплата по кредиту не должна превышать 40% от совокупного дохода семьи.

Заемщику необходимо заранее спрогнозировать все расходы и объективно оценивать свои финансовые возможности. При этом важно учесть, что за 15–20 лет расходы семьи могут увеличиться в несколько раз — например, с рождением детей или возникновением непредвиденных обстоятельств. На такой случай рекомендуется иметь финансовую подушку безопасности в размере не менее шести ежемесячных платежей по кредиту.

По данным Банка России, сейчас средняя ставка по ипотеке равна 9,57%. Стоит помнить, что чем больше первый взнос – тем меньше процентная ставка. Минимальный первоначальный платеж составляет от 10 до 15 % от стоимости недвижимости. В том случае, если вы можете сразу заплатить больше, то процентная ставка, а также ежемесячный платеж будут ниже.

Брать кредит лучше всего в той валюте, в которой заемщик получает основной доход. Потому что желание сэкономить на пониженной ставке и курсах иностранных валют часто оборачивается еще большими расходами.

Выбираем жилье

Определившись с финансами, приступаем к решению вопроса: на что потратить ипотечный кредит. Это может быть квартира на вторичном рынке или в новостройке, дом, коттедж. Некоторые банки предоставляют кредиты на индивидуальное возведение жилых домов и на участие в долевом строительстве.

Однако в этом случае риски выше — девелоперская компания может приостановить или вовсе прекратить строительство, объявив себя банкротом. По этой причине количество банков, желающих сотрудничать с застройщиком, будет ограничено. К тому же проценты по ипотеке в долевом случае часто выше стандартных.

При покупке жилья на вторичном рынке важно убедиться, что помещение свободно от прав третьих лиц, не обременено залогом и не находится под арестом. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН и ознакомиться со всеми ее разделами. Такая проверка обеспечит безопасность покупки для приобретателя и повысит вероятность одобрения выбранного жилого помещения банком.

Договариваться с хозяином о покупке квартиры лучше уже после согласования кредита. Вы тогда точно будете знать, какой суммой вам предстоит распоряжаться на покупку жилья. К тому же кредитные организации предъявляют к залоговому жилью ряд требований. Банк может не одобрить выбранную квартиру, поэтому оставлять аванс или задаток за нее не стоит. Так, вряд ли удастся купить жилье в доме с деревянными перекрытиями, деревянным фундаментом, неузаконенной перепланировкой или без центрального отопления.

Выбираем банк

Сегодня не составит труда найти в интернете информацию о программах и условиях кредитования. По итогам мониторинга можно сделать список банков, условия выдачи жилищных кредитов в которых показались самыми привлекательными.

Часто выгоднее выбирать тот банк, в котором заемщик является участником зарплатного проекта. Как правило, таким клиентам предлагаются специальные условия: в частности, дополнительные льготы по ставке, ускоренный процесс рассмотрения заявки на кредит и сниженные требования к стажу на последнем месте работы.

При личном обращении в банк можно уточнить, нужно ли оформлять страховку и какую, за что могут быть начислены пени или штрафы, какие предлагаются условия досрочного погашения кредита.

Нелишним будет попросить специалистов отдела ипотечного кредитования рассчитать ежемесячные платежи для разных сроков и сумм.

Собираем документы

В стандартный пакет документов включены паспорт, справка о доходах, заверенная копия трудовой книжки и документы, подтверждающие семейное положение. В зависимости от финансового и юридического статуса заемщика пакет документов может сильно отличаться. Список бумаг, необходимых для оформления ипотеки, можно уточнить на сайте банка или по телефону.

Некоторые кредитные организации предлагают оформить ипотеку в упрощенном режиме — по двум документам. Для этого заемщику требуется предоставить только паспорт и, например, номер СНИЛС. Такие программы есть в Сбербанке, ВТБ, Газпромбанке, "Уралсибе" и Россельхозбанке. Правда, стоит учитывать, что тогда процентная ставка будет выше и придется оформлять страховку не только на недвижимость, но и на всех членов семьи.

Кроме того, если заемщик является зарплатным клиентом выбранной кредитной организации, перечень документов для него может быть существенно сокращен. Например, в Сбербанке в этом случае достаточно предоставить только паспорт.

Отправляем заявку

Заполнить заявление-анкету на предоставление жилищного кредита можно на сайте выбранного банка в режиме реального времени. После этого необходимо обратиться с пакетом документов в отделение кредитной организации.

Ключевым условием для согласования ипотеки будет соответствие потенциального заемщика действующим в кредитной организации требованиям. При этом кредитору важно максимально быстро и объективно определить уровень платежеспособности и благонадежности будущего заемщика.

Решение банка

Как правило одобрение или отказ по ипотеке принимается в течение одной-двух недель. Если это специализированный ипотечный банк — на рассмотрение уйдет от одного до трех рабочих дней. После согласования заявки в банк необходимо предоставить документы на приобретаемую недвижимость. Их список можно также уточнить у сотрудников кредитной организации.

Важно помнить, что одобрение по ипотеке действует в течение определенного срока. Часто он составляет два-три месяца (в зависимости от кредитного учреждения). Если за это время заемщик не представит банку выбранный объект — приступать к оформлению заявки придется снова.

Получив одобрение от банка, выбранную вами квартиру стоит оценить у независимого оценщика. Покупателям важно иметь в виду, что банк не вправе навязывать клиенту отобранную им оценочную организацию, и вы сами можете решить, кто это будет делать.

На проверку недвижимости потребуется еще около двух недель. В это время проводятся оценка стоимости страхования и оценка выбранного жилья, готовятся документы на подписание. При этом неверное оформление или неполный пакет подготовленных документов могут стать причиной для отказа в выдаче кредита.

Читаем кредитный договор

Необходимо внимательно читать весь текст ипотечного договора перед его подписанием. Очень часто банки включают туда пункты, которые крайне невыгодны для заемщика. После появления обширной судебной практики в пользу заемщиков это явление встречается реже. И все же остается ряд моментов, на которых следует заострить внимание.

В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Это существенные условия, без которых договор не будет считаться заключенным. Обязательно проверьте, предусмотрены ли в нем какие-либо дополнительные платежи — пошлина за оформление сделки в Росреестре, оплата услуг оценочных компаний, годовая комиссия.

Также изучите договор на предмет штрафов. Как правило, банки устанавливают их за несвоевременные платежи, отсутствие информации о смене места жительства, работы и семейного положения. Обратите внимание на ограничения ваших прав на помещение. Это могут быть запреты на продажу жилья, сдачу его в аренду или на проведение ремонта, предусматривающего перепланировку.

В договоре не допускается наличие условий о предоставлении банком дополнительных услуг на возмездной основе — например, о взимании комиссии за подключение к программе страхования имущества. Это противоречит законодательству. При обнаружении такого положения клиенту следует либо требовать внесения изменений в договор, либо отказаться от дальнейшего сотрудничества с банком.

В соответствии с законом об ипотеке, обязательному страхованию подлежит только заложенное имущество. При этом банк не может навязывать заемщику конкретного страховщика и условия страхования. Как следует из судебной практики, включение в документы положений об обязанности заемщика застраховать свою жизнь и здоровье свидетельствует о злоупотреблении свободой договора. Условия, навязывающие клиенту услуги по страхованию, не связанные с обязательным страхованием заложенного имущества, являются недействительными.

Кроме того, незаконным является включение в кредитный договор условий о запрете на досрочное погашение кредита в силу п. 4 ст. 11 закона "О потребительском кредите (займе)". Заемщику также следует пересмотреть договор, если его не устраивает возможность безакцептного списания средств со счета, открытого для обслуживания кредита. Этот вопрос необходимо обговорить с представителем банка.

Собственник жилья

Последний шаг – это переоформление недвижимости на имя ипотечного заемщика. В течение нескольких дней после получения документов, подтверждающих право собственности, банк переведет средства на счет заемщика или выдаст их наличными. Остается только передать полученные деньги бывшему хозяину квадратных метров и отпраздновать новоселье.